Főbb szerződéstípusok
|
Ajándékozási szerződés |
 |
Ajándékozási szerződés
Az ajándékozási szerződés alapján az egyik fél saját vagyona rovására a másiknak ingyenes vagyoni előny juttatására köteles.
Az ajándékozási szerződés megkötéséhez nélkülözhetetlen és egyben elegendő is az ajándékozó nyilatkozata ingyenes juttatás adására, a megajándékozottnak pedig annak elfogadására.
Az ajándékozás tárgya ingó és ingatlan egyaránt lehet, létrejöttéhez nincs szükség az ajándék átadására, az a szerződés aláírásával befejezett. Ingatlan ajándékozása esetében a tulajdonszerzés a tulajdonjog imgatlan-nyilvántartásba történő bejegyzésével száll át a megajándékozottra.
Az ajándékozási szerződés alaki szabályait a Ptk. a megállapodás tárgyától függően szabályozza. Az ingatlanra vonatkozó ajándékozási szerződést minden esetben írásba kell foglalni. Ingatlan ajándékozása esetén a szerződés tartalmi elemeire vonatkozóan a mindenkor hatályos az ingatlan-nyilvántartásra vonatkozó jogszabály rendelkezéseire is figyelemmel kell lenni.
Ingó dolog ajándékozása általában nincs alaki szabályhoz kötve, az a megfelelő nyilatkozatok megtételével - az elfogadás adott esetben ráutaló magatartással is - létrejön.
A hatályos jogszabályok alapján illetékmentes az ajándékozó egyenes ági rokona által megszerzett ajándék, egyebekben a felek közötti kapcsolat alapján az ingatlan tárgyára tekintettel a megajándékozottnak ajándékozási illetéket kell fizetnie.
Az ajándék visszakövetelésére igen szűk körben, de lehetőség van. A visszakövetelés feltételeinek fennállását minden esetben az ajándékozónak kell bizonyítania. A még meglevő ajándékot az ajándékozó visszakövetelheti annyiban, amennyiben arra létfenntartása érdekében szüksége van és az ajándék visszaadása a megajándékozott létfenntartását nem veszélyezteti. A megajándékozott létfenntartásának veszélyeztetése a visszakövetelési jog eredményes érvényesítését kizárja. Ha a megajándékozott vagy vele együtt élő hozzátartozója az ajándékozó vagy közeli hozzátartozója rovására súlyos jogsértést (pl. tartási kötelezettség elmulasztása) követ el, az ajándékozó szintén visszakövetelheti az ajándékot vagy követelheti az ajándék helyébe lépett értéket. Az ajándékozó visszakövetelheti az ajándékot, vagy követelheti az ajándék helyébe lépett értéket akkor is, ha az a feltevés, amelyre figyelemmel az ajándékot adta, utóbb véglegesen meghiúsult és enélkül az ajándékozásra nem került volna sor.
Bérleti szerződés
Bérleti szerződés alapján a bérbeadó köteles a dolgot időlegesen a bérlő használatába adni, a bérlő pedig bért fizetni.
Bérleti szerződés megkötésére a tulajdonos, illetőleg a haszonélvező jogosult. A törvény a bérleti szerződés létrejöttét nem köti alakszerűséghez, az tehát a felek megállapodása szerint szóban, írásban vagy ráutaló magatartással is létrejöhet. Eltérő szabályok vonatkoznak az önkormányzati, illetőleg az állami tulajdonban lévő lakások bérletére.
Lakásbérleti szerződés
A bérbeadó meghatározott bérleti díj ellenében bérbe adja a tulajdonában vagy használatában álló ingatlant. Nem kötelező, de az esetleges későbbi viták elkerülése érdekében minden esetben célszerű a szerződés írásba foglalása. A szerződés létrejöhet határozott és határozatlan időre is. A szerződés időtartamának a szerződés megszűnésére és a megszüntetésre vonatkozóan van jelentősége.
Leggyakrabban a bérleti szerződések körében a lakásbérleti szerződéssel találkozunk. Ezen szerződésnél már nem csak a Polgári Törvénykönyv, de a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó törvény rendelkezéseit is figyelembe kell venni.
Fontos, hogy a felek megfelelően szabályozzák a szerződés megszűnésének lehetőségeit, a felmondás közlésének módját, a felmondási időt, az óvadék elszámolásának szabályait és a bérlő kiköltözésére vonatkozó kötelezettséget. E körben meghatározott közjegyzői okiratok elkészítésével a bérbeadó a lakás kiürítését nagyban megkönnyítheti.
Az adásvétel különös neme az ingatlan adásvétel:
Az ingatlan adásvételi szerződésnek számtalan alaki és formai követelménynek kell megfelelnie. Ezen követelményeket a jogszabályok tételesen felsorolják (felek adatai, ingatlan megjelölése, a tulajdonátruházás feltétel nélküli és visszavonhatatlan volta, stb.) A követelmények egy része abból adódik, hogy az ingatlan adásvételi szerződés alapján a vevő akkor szerzi meg az ingatlan tulajdonjogát, ha a szerződés alapján a földhivatal azt bejegyzi az ingatlan-nyilvántartásába (konstitutív hatály).
Az ingatlan adásvételi szerződés megkötése esetén kötelező a jogi képviselet
Az okiratot a felek helyett meghatalmazott is aláírhatja. A meghatalmazás formai követelményei az adásvételi szerződéshez igazodnak, azaz csak közjegyzői okiratba vagy ügyvéd által ellenjegyzett nyilatkozatba foglalt meghatalmazás fogadható el.
Az ingatlanok értékéhez igazodóan célszerű a szerződés tárgyának tulajdonságait – az esetleges későbbi viták elkerülése vagy a könnyebb igényérvényesítés megkönnyítése érdekében – a szerződésben rendezni (pl.: vezetékrendszerhez felhasznált anyagok, felújítás tartalma, időszakos körülmények, stb.).
Gyakori jelenség, hogy az ingatlan közös tulajdonban áll. Ez megvalósulhat oly módon is, hogy a tulajdonostársak használati megállapodásban rendezik, hogy a tulajdoni hányadaiknak a valóságban az ingatlan meg részei felelnek meg, az ún. ikerházaknál e jelenség igen gyakori. Közös tulajdonban álló ingatlanoknál (főleg kisebb területű lakások) a legtöbbször nincs használati megállapodás, hanem az ingatlant a felek mindegyike használja. A használati viszonyok tisztázása a szerződéskötés elengedhetetlen előfeltétele. Közös tulajdonban álló ingatlan esetén (még akkor is ha a használatot a felek rendezték) a tulajdonostársakat az értékesíteni kívánt tulajdoni hányad vonatkozásában elővásárlási jog illeti meg. A szerződéskötés ellőtt célszerű a jogosultak nyilatkozatának beszerzése (az elővásárlásra jogosultak nyilatkozatát nem kell közokiratba vagy ügyvéd által ellenjegyzett okiratba foglalni,).
Sok esetben haszonélvezeti jog terheli az ingatlant. Amennyiben a haszonélvező nem szerződő fél, azaz az ingatlan értékesítésével egyidejűleg a haszonélvezet, mint vagyoni értékű jog értékesítésére nem kerül sor, úgy a haszonélvező továbbra is jogosult az ingatlant használni vagy hasznosítani.
Ingatlan ellenérték fejében történő megszerzésekor a vevő visszterhes vagyonszerzési illeték fizetésére köteles.
Lakástulajdon ( szerzése esetén a visszterhes vagyonátruházásiilleték alapja – ha e törvény másképp nem rendelkezik – a lakástulajdon forgalmi értéke. Az illeték mértéke – lakásonként – 4 millió forintig 2%, a forgalmi érték ezt meghaladó összege után 4%. Lakás résztulajdonának szerzése esetén a 4 millió forintnak a szerzett tulajdoni hányaddal arányos összegére alkalmazható a 2%-os illeték, a forgalmi érték ezt meghaladó része után 4% illetéket kell fizetni.
A visszterhs vagyonszerzéssel egyidejűleg alapított haszonélvezet, használat esetében a tulajdonszerző az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. tv. 72. § szerint számított haszonélvezet, használat értékével csökkentett forgalmi érték után fizeti a visszterhes vagyonátruházási illetéket a haszonélvező, használó pedig a haszonélvezet, használat számított értéke után fizeti a szerzés jogcímének megfelelő vagyonszerzési illetéket, melynek mértéke a lakástulajdon megszerzésekor fizetendő illeték mértékével megegyező.
Fontos, hogy mindkét esetben a 4 millió forintnak olyan hányadára alkalmazható a 2%-os illetékmérték, mint amilyen arányt a megszerzett tulajdoni hányad, vagy vagyoni értékű jog értéke képvisel a lakás forgalmi értékében.
Vállalkozási szerződés alapján a vállalkozó valamely dolog tervezésére, elkészítésére, feldolgozására, átalakítására, üzembe helyezésére, megjavítására vagy munkával elérhető más eredmény létrehozására, a megrendelő pedig a szolgáltatás átvételére és díj fizetésére köteles.
A vállalkozási szerződés minden esetben eredmény létrehozására irányuló szerződés: a vállalkozási szerződés alapján a vállalkozó díj ellenében munkával elérhető eredmény létrehozására köteles. A vállalkozási szerződés így eredménykötelem.
A szolgáltatás tárgyát a jogszabályok nem jelölik meg taxatíve Minden eredmény elérésére irányuló szerződés minősülhet vállalkozási szerződésnek.
A felek kötelezettségeit a jogszabály rendezi. Ezen túl azonban célszerű a szerződést tovább cizellálni, megfelelő szankciók (kötbér, elállás) beépítésével a teljesítést elősegíteni, illetőleg az esetleges veszteséget a minimumra csökkenteni.
Megbízási szerződés alapján a megbízott köteles a rábízott ügyet ellátni.
A megbízás és a vállalkozás közötti alapvető különbség, hogy míg a vállalkozási szerződés keretében a vállalkozó egy meghatározott eredmény elérése érdekében elvégzendő tevékenységre vállalkozik - vagyis fő kötelessége az eredmény elérése -, addig a megbízás esetében a megbízott feladata, hogy a rábízott tevékenységet megfelelő gondossággal és a megbízó érdekének megfelelően végezze. A megbízás tehát nem eredménykötelem.
A megbízást a megbízottnak a megbízó utasításai szerint és érdekének megfelelően kell teljesíteni. Ez azt is jelenti, hogy a megbízási jogviszony a megbízó érdekét szolgálja, így a megbízottnak nem csak a megbízás teljesítésekor, hanem a megbízással kapcsolatos minden egyéb esetben is a megbízó érdekét szem előtt tartva kell eljárnia. Mégis amennyiben a megbízó célszerűtlen vagy szakszerűtlen utasítást ad, a megbízott köteles őt erre figyelmeztetni; ha a megbízó utasításához e figyelmeztetés ellenére is ragaszkodik, az utasításból eredő károk őt terhelik.
A megbízási szerződés megkötése fő szabály szerint nincs alakszerűséghez kötve, vagyis a felek azt megköthetik írásban, szóban vagy akár ráutaló magatartással.
Tipikus megbízási szerződés az ügyvédi megbízás, a könyvelési szolgáltatásokra vonatkozó megbízás (bár ez némely pontjában vállalkozási szerződés).
Tartási, életjáradéki szerződés
Tartási szerződés alapján az egyik fél köteles a másik felet megfelelően eltartani.
A tartási szerződés kötelezettje az eltartó, aki mind természetes személy, mind jogi személy lehet, jogosultja pedig az eltartott, aki a dolog természeténél fogva kizárólag természetes személy lehet. Az eltartó a tartási szerződés alapján arra vállal kötelezettséget, hogy az eltartottat megfelelően eltartja. Az eltartó e szolgáltatást vállalhatja ingyenesen vagy ellenszolgáltatás fejében. Tartásra kötelezett hozzátartozó által nyújtott tartás ellenkező megállapodás hiányában ingyenesnek minősül.
A tartási szerződés alapján a kötelezett mindazt köteles a jogosultnak szolgáltatni, ami megfelelő eltartásához szükséges. Köteles tehát megfelelően gondoskodni az eltartott élelmezéséről, higiéniájáról, lakhatásáról, egészségügyi ellátásáról, gondozásáról. A tartás mindenkor az eltartott személy igényeihez és szükségleteihez igazodik. A megfelelő eltartás tehát semmiképpen sem azonos a minimális, szűkös tartással.
A tartási szerződés érvényességi kelléke annak írásba foglalása. A törvény ezt meghaladóan további alakszerű kikötést nem tesz, azonban amennyiben a tartási szerződésben a tartás ellenértékeként az eltartott a tulajdonában álló ingatlan tulajdonjogát ruházza eltartóra, úgy az ingatlan-nyilvántartás szerint megkövetelt alaki és formai követelmények a szerződésre irányadók (mint ingatlan adásvétel).
A tartási szerződés a tárgyából adódóan bizalmi jellegű, a jogosult a tartást csak maga igényelheti, és a kötelezett is személyesen tartozik azt teljesíteni, az eltartott nem köteles mástól a teljesítést elfogadni.
Tartási szerződés esetében a tartás fejében adott ellenszolgáltatás (tipikusan tulajdonjog) a szerződés aláírását követően az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéssel száll át eltartóra.
Míg az eltartott halála minden esetben megszünteti a tartási szerződést, az eltartó halála nem feltétlenül eredményezi azt, ugyanis az örökhagyó tartozásaiért való felelősség szabályai szerint, tehát elsődlegesen a hagyaték tárgyaival, illetőleg ha azok már nincsenek meg, a hagyaték értéke erejéig áll fenn az örökösök felelőssége, ha a kötelezett haláláig nyújtott tartás az ellenszolgáltatást nem fedezi.
Az eltartott javára a tartás biztosítására célszerű tartási jogot az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezni. Ha a tartási jogot az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezték, a jogosult a tartási kötelezettség elmulasztása esetén az ingatlanból a végrehajtásra vonatkozó szabályok szerint kielégítést kereshet.
Ha valamelyik fél magatartása vagy körülményei folytán a természetben való tartás lehetetlenné vált, bármelyik fél kérheti a bíróságtól a szerződés végleges vagy az említett körülmények megszűntéig tartó átváltoztatását életjáradéki szerződéssé, ha pedig a szerződés célja ilyen módon sem valósítható meg, a szerződés megszüntetését.
életjáradéki szerződés alapján az egyik fél meghatározott pénzösszeg vagy terménymennyiség időszakonként visszatérő szolgáltatására köteles.A tartási szerződés megszüntetése során a felek megfelelő kielégítése olyan módon történik, hogy a bíróság megfelelő bizonyítás lefolytatása után számba veszi a kötelezett által nyújtott tartás értékét, illetőleg a jogosult által a szerződéskötéskor tulajdonba adott vagyontárgy értékét, és a tulajdon visszaadása ellenében a jogosultat a megállapított tartásérték figyelembevételével kötelezi a kötelezett megfelelő kielégítésére.